領展假盈警真盈喜?
昨晚領展發了一則公告，內容主要闡述新型冠狀病毒對其業務之影響。 公告提及到2019/2020年度之業績會因為(i)物業估值預期下跌；及(ii)設立支援商戶的同舟計劃及多方面措施而下跌，導致虧損。可是，管理層預期全年派息仍然可以維持穩定。 詳情可以到以下連結了解 https://www1.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/2020/0504/2020050403310_c.pdf 這份公告看似帶出一個負面的消息，但我卻認為這份看似對於2019/20年度發出的盈警公告其實是盈喜公告。 首先，管理層提及其中一個主要導致虧損的原因是物業估值預期下跌。 我們在分析前，首先要了解一下相關的會計制度。 以下是我對一位讀者在我 淺談置富產業信託 一文中的回應 由於會計制度容許公司對投資物業的公平值直接放入損益表內。因此，對於REIT這些投資物業比重相當高的公司來說，這個公平值的影響是十分大。但我們要留意的是 ,公平值變動是non-cash item。 什麼是non-cash item? 就是單純帳面值的變動而沒有產生cash out flow。舉一個簡單的例子，我們現在$10買入一隻股票後，股價跌到$9。這隻股票的公平值變動為$1，會計制度是容許把這個變動放入損益表。所以這一刻我們的損益表就多了$1的loss。可是，這$1沒有cash impact, 只是單純資產價值帳面的變動。那在什麼時候這$1會變成cash item？就是我們賣出的時候，如果我們在$9賣出，我們只能收回$9，那我們就真真正正損失了$1。 單看損益表的數字，很容易會被這些non-cash item所影響。除了公平值變動，還有折舊都是non-cash item。順帶一提，很多老千股都是利用這些公平值變動去誇大盈利，當然他們自有方法去達到這個目的。 以上的解釋說明了公平值的影響其實是表面的，而領展公告內所指的物業估值正正是公平值的一種。由於公司一直持有投資物業作收取固定收入的用途，不會變賣。因此這個公平值變動其實對領展自身的核心盈利沒有任何影響。 公告沒有提及盈利下跌原因是因為租金收入下跌，而導致2019/20年度派息大幅減少。反而管理層指出本年度的派息仍然可以維持穩定。 領展的財政年度是由4月1日到翌年3月31日。在2019/20