領展假盈警真盈喜?

昨晚領展發了一則公告,內容主要闡述新型冠狀病毒對其業務之影響。

公告提及到2019/2020年度之業績會因為(i)物業估值預期下跌;及(ii)設立支援商戶的同舟計劃及多方面措施而下跌,導致虧損。可是,管理層預期全年派息仍然可以維持穩定。

詳情可以到以下連結了解

https://www1.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/2020/0504/2020050403310_c.pdf


這份公告看似帶出一個負面的消息,但我卻認為這份看似對於2019/20年度發出的盈警公告其實是盈喜公告。

首先,管理層提及其中一個主要導致虧損的原因是物業估值預期下跌。

我們在分析前,首先要了解一下相關的會計制度。

以下是我對一位讀者在我淺談置富產業信託一文中的回應

由於會計制度容許公司對投資物業的公平值直接放入損益表內。因此,對於REIT這些投資物業比重相當高的公司來說,這個公平值的影響是十分大。但我們要留意的是 ,公平值變動是non-cash item。

什麼是non-cash item? 就是單純帳面值的變動而沒有產生cash out flow。舉一個簡單的例子,我們現在$10買入一隻股票後,股價跌到$9。這隻股票的公平值變動為$1,會計制度是容許把這個變動放入損益表。所以這一刻我們的損益表就多了$1的loss。可是,這$1沒有cash impact, 只是單純資產價值帳面的變動。那在什麼時候這$1會變成cash item?就是我們賣出的時候,如果我們在$9賣出,我們只能收回$9,那我們就真真正正損失了$1。

單看損益表的數字,很容易會被這些non-cash item所影響。除了公平值變動,還有折舊都是non-cash item。順帶一提,很多老千股都是利用這些公平值變動去誇大盈利,當然他們自有方法去達到這個目的。


以上的解釋說明了公平值的影響其實是表面的,而領展公告內所指的物業估值正正是公平值的一種。由於公司一直持有投資物業作收取固定收入的用途,不會變賣。因此這個公平值變動其實對領展自身的核心盈利沒有任何影響。

公告沒有提及盈利下跌原因是因為租金收入下跌,而導致2019/20年度派息大幅減少。反而管理層指出本年度的派息仍然可以維持穩定。

領展的財政年度是由4月1日到翌年3月31日。在2019/20年度內,領展受到社會運動及新型冠狀病毒雙重打擊。如果仍然能夠維持穩定的派息,這看來兩個打擊對於領展的核心業務影響有限。

當然,我們還需要看業績公怖後核心盈利有沒有大的影響。但單看這份公告的著墨,似乎影響並不是十分嚴重。

第二,管理層提及到另一個影響盈利的原因是設立支援商戶的同舟計劃及多方面措施。

以下是相關措施解釋的折錄

我們已為香港的商戶設立3億港元的同舟計劃,以紓緩2019冠狀病毒病大流行對彼 等造成的經營壓力。根據具體情況並優先考慮受影響最大的行業,同舟計劃會向 個別商戶提供針對性的紓困措施(包括租金寬免)。此乃支援自2019年下半年以 來受社會事件影響的選定商戶所提供之紓困工作的延伸。此外,我們已實施其他 多方面措施以支援商戶及鼓勵顧客消費,例如降低租金、提供免租期及停車場費 折扣、准許分期繳納租金、豁免逾期罰息及服務費。

由於新型冠狀病毒是在2020年2月開始在香港大規模漫延。這些舒緩措施對於2019/20年度之影響應該是十分局限。真正對於其核心業務的影響或許要看2020/21年度之中期業績。領展到今天已經從歷史高位足足下跌了接近33%,某程度上這些不利預期應該已經反映了大部分吧。

當然公司股值跟股價從來都是兩樣事情,很多香港公司的股價長期都是折讓的。

未來總會是有很多不確定性,投資就是要面對一定的風險呢。我們反而要思考領展這個商業模式及其管理層能不能在將來令公司繼續有持續的派息增長。畢竟我們買入REIT的原因都是希望有一個穩定的被動收入吧。

留言

  1. 領展既2019/20年度係去到31/3,可能最尾既影響就係可分派收入扣起3億用作紓援計劃

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    1. 你好victor兄

      誠然領展會有一定的儲備以應付將來的需要,但我認為她未必會一下子扣起3億元。因為她向租戶提供的措施(例如降低租金、提供免租期及停車場費 折扣、准許分期繳納租金、豁免逾期罰息及服務費)主要都是影響下個財年的收入呢。

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