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REIT的分析要點

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大家好, 我發現自己已經有超過半年沒有寫文章了。這大半年來,自己工作上十分繁忙,直至最近才可稍稍停下來。趁現在的空檔讓我出一篇文章來分享一下 我本人 對REIT 的分析要點。 哈哈,「我本人」呢三個字一定要強調一下。因為這是我本人的看法,並不是一定準確的。我希望為大家提供多一點角度去看REIT,但緊記一定要有自己的分析呢。始終投資一定是跟自己負責的。 在開始文章的重點之前,我想重申自己的策略是以收息為目標。我不追求一買一賣的刺激(自己也沒有這個能力加上工作繁忙,沒有太多時間跟貼股市的變化),只是追求收取股息細水長流的感覺。 可是,我也有一些在美國上市的科技股,但相比收息股的比重不到10%,在這裡我就暫且省略了。 讓我分享一下自己的組合。 我的組合持有了大約3年,這3年的期間,當我有閒錢及看到股票的價錢合適的時候就會買入。買入後如果企業的本質沒有改變,我也不會做太多的動作。我把我的組合是當作懶人退休組合,讓他自己慢慢成長吧。 我的組合除了REIT以外,也有一些傳統香港的藍籌股票。我對於那些股票的選股條件,我也有一些看法。但今天我們集中看一看REIT吧。 言歸正傳,立即進入今天的主題。 我手上現在持有的REIT只有置富產業信託(778.HK)及領展房產基金(823.HK)。如果要我用一個字去解釋選取這兩股的原因,我會用一個「穩」字。 今天的分析,我就用778.HK來做一個例子,因為它在近年的派息上多了一些變化,有更多的要點可以分享。 以下分析用到的所有截圖都是從778.HK的公告截出來的,大家有興趣可以到港交所網站的披露易去多了解一下。 以下是我分析一隻REIT的時候會考慮的因素。 1)  綜合收益表分析 第一步當然是看它的 綜合收益表 。綜合收益表直截了當提供了公司當年的表現,營利、開支等資訊一覽無為。以下是778.HK 2020年的全年綜合收益報表。 奇怪的事情來了,我們發現2020年公司有嚴重的虧損。相比起2019年約4.8億的淨盈利,2020年公司竟然有41.1億的淨虧損。公司在2020年的表現似乎十分不濟。 這裡有兩個要點,我們必須要了解虧損的源頭是什麼。 第一點 我們先看一下「物業收入扣除管理人表現費用前淨額」,這相當於一般公司的毛利。毛利是直接看到公司主營業務表現的指標。2019年及2020年分別為15.3億及14.2億,兩年的變化約有7.2%。雖然有所下

2020年總結

很久沒有更新一下自己的網誌,對上一次更新是在2020年的5月,今天有點時間就來一個簡短的小總結。 先交代一下沒有更新網誌的原因。 第一,自身工作在2020年下半年一直都比較忙。 第二,小弟的投資策略相對保守,仍以收息股為主,收息股全年的波幅都沒有亮麗的地方吧,到今天為止,一眾收息股仍然落後於大市。 第三,2020年3月的跌浪令我明白到收息股沒有留意股價的必要,只要留意公司自身的業務有沒有大轉變就好。 另外,今年投資上作出了一個小轉變。就是加入美股到自身的組合。 誠然,2020年3月時候的股市暴跌,確實令不少blogger 措手不及。我相信大多數blogger 消失的原因都是沒有當機立斷,調整自己的投資策略吧。但改變往往需要很大的決心與勇氣,小弟十分佩服雲地兄3月時候的改變。(希望雲地兄可以睇到吧XD) 本身自問不是一個進取的投資者,風險胃納很低😂如果組合平均每年有10% - 20%的增幅已經開心不已 。(對大多數投資者而然,這絕對是一個不理想的回報)。奈何自己又是一個緊張的人,每天又總會看一看股價,如果股價大幅波動,難免會影響心情。 自知不是一個全押在科技股十上十落的投資人。但美股從2020年3月開始的升浪,真的令人十分嚮往。也因為這個原因,自己在投資路上做出了一些改變,加入美股組合。 因應自己的風險承受能力。小弟暫時仍以業績沒有重大改變的收息股繼續平衡而進。 保守倉:以香港穩定的舊經濟公司及收息為主。香港公司的息率絕對是全球股市的領先,4-6%股息率的公司比比皆是,不難找到規模大而派息穩定的公司。 進取倉:捕捉潛力的美股,盡量不買港股,追求價值提升。恆生指數是主要反映舊經濟的指數,雖然恆指全年的波幅很少,但全年來計其實有很多公司的升幅是以倍數計。為什麼不買港股?進取型的公司以科技股為主。對我來說,香港股市沒有一些有能力於未來改變世界的公司。我覺得騰訊及阿里也只是著重科技應用的公司,不是那一種innovative 的公司。而且香港買科技股的注碼實在太大,大路的騰訊也要5萬多一手。中國的電動車龍頭比亞迪甚至超過10萬一手。由於自己的風險承受能力低,所以沒有考慮。美股入場費低,而且有大量innovative型的科技公司選擇,所以我決意把自己的進取倉都放在美股。 年中也把握了幾次機會加注了收息股,可幸是一眾舊經濟公司年尾時也開展了小升幅,令倉位回升了不少。 以下是保守倉

領展假盈警真盈喜?

昨晚領展發了一則公告,內容主要闡述新型冠狀病毒對其業務之影響。 公告提及到2019/2020年度之業績會因為(i)物業估值預期下跌;及(ii)設立支援商戶的同舟計劃及多方面措施而下跌,導致虧損。可是,管理層預期全年派息仍然可以維持穩定。 詳情可以到以下連結了解 https://www1.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/2020/0504/2020050403310_c.pdf 這份公告看似帶出一個負面的消息,但我卻認為這份看似對於2019/20年度發出的盈警公告其實是盈喜公告。 首先,管理層提及其中一個主要導致虧損的原因是物業估值預期下跌。 我們在分析前,首先要了解一下相關的會計制度。 以下是我對一位讀者在我 淺談置富產業信託 一文中的回應 由於會計制度容許公司對投資物業的公平值直接放入損益表內。因此,對於REIT這些投資物業比重相當高的公司來說,這個公平值的影響是十分大。但我們要留意的是 ,公平值變動是non-cash item。 什麼是non-cash item? 就是單純帳面值的變動而沒有產生cash out flow。舉一個簡單的例子,我們現在$10買入一隻股票後,股價跌到$9。這隻股票的公平值變動為$1,會計制度是容許把這個變動放入損益表。所以這一刻我們的損益表就多了$1的loss。可是,這$1沒有cash impact, 只是單純資產價值帳面的變動。那在什麼時候這$1會變成cash item?就是我們賣出的時候,如果我們在$9賣出,我們只能收回$9,那我們就真真正正損失了$1。 單看損益表的數字,很容易會被這些non-cash item所影響。除了公平值變動,還有折舊都是non-cash item。順帶一提,很多老千股都是利用這些公平值變動去誇大盈利,當然他們自有方法去達到這個目的。 以上的解釋說明了公平值的影響其實是表面的,而領展公告內所指的物業估值正正是公平值的一種。由於公司一直持有投資物業作收取固定收入的用途,不會變賣。因此這個公平值變動其實對領展自身的核心盈利沒有任何影響。 公告沒有提及盈利下跌原因是因為租金收入下跌,而導致2019/20年度派息大幅減少。反而管理層指出本年度的派息仍然可以維持穩定。 領展的財政年度是由4月1日到翌年3月31日。在2019/20

低吸低吸低吸

沒想到在這樣分析的兩隻股票(778.HK及2588.HK)都經歷了大跌。 今天在$7.05買了4手778.HK,自己也準備捱價了,不過沒有所謂吧。 買進778.HK的原因很簡單,現在股價明顯是受環球經濟恐慌加上肺炎影響而下跌。 股息率高達7.2%,十分吸引。 我自己的看法是當以上因素消除後,股價應該會有大幅反彈,畢竟民生商場是相對穩定的。而且股息率達7厘以上的情況都是十分少見的。 我自己的看法是經濟差都要去食快餐及超市吧!哈哈! 當然,股息率可能會因為減租而減少的。可是,公司自2010年上市到2019年,都未有出現減息的情況。雖然現在疫情所導致的經濟蕭條在2010年到2019年這段期間都沒有出現的。但778.HK主打就是民生商場,應該是有相當的抗跌力,主力表現應該也不會大幅度走樣吧。 2588.HK下跌的原因很明顯是因為全世界因為疫情而封關,間接導致未來全球對飛機的需求下降。 我的看法是除非這個世界出現一種新的科技取代飛機,否則這家公司在疫情過後一定可以回復昔日的強勢。 現在2588.HK的財務比率及息率方面一定是在便宜區了。但可以肯定的是,股價一定要在疫情開始有緩和及各國開始解封邊境的時候才會有起息。因此,我也是靜待股價跌到穩定的階段才慢慢買進吧。 千載難逢的大跌市,永遠最無耐是沒有足夠的現金大幅度加注。大家努力,共勉之。

淺談置富產業信託

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置富產業信託<778>昨日公布了全年業績,以下是從業績公告得出來的折錄: 以上的成績可以簡短用一個字去總結 - 穩 派息方面,今期派息為HK$0.2515,較去年同期微升約0.84%。而全年派息跟去年一樣,都是維持每單位派 HK$0.5128。雖然總派息沒有增長,但以今天的社會環境來說,絕對收貨。 收益數字方面也給了我一個啟示,就是長達半年的社會運動對於這公司的影響是非常輕微。這也是主打民生商場的REIT為何在經濟波動的時候有一定的韌力。 集團轄下物業的出租率仍然是十分理想,平均維持在96.9%。 基本上整份成績都沒有什麼特別,這也是一隻平穩收息股應有的特質。 我對此股的策略是不停把握機會收集。以現價水平來說,股息率高達5.77% (以股價$8.89來計算)。且現價屬於3年以來比較低的水平,從過去的表現來說,在$8.5 - $8.6的水平都有一些支持。雖然過去的表現不代表未來,但這個現象或許也可以作為一個參考點呢。這隻股票的PB現價也是大約0.53左右,跟其他香港地產股的折讓是差不多。 這股在增長方面,一定不及領展。所以我分別持有領展及置富,以平衡股息及增長的考慮。 領展也是我現在重點留意的REIT,領展於今年1月把股票一手買賣單位由500改為100,降低了入場門檻,資金配置上方便了不少。但今天的文章就暫且不談領展了。 筆者認為以長線投資的角度來看,置富現在也算是在一個吸引的水平,可以考慮買入作長線收息用途。 當然,置富現在面對最大的風險就是因肺炎疫情持續令其下商場的消費人流減少而出現減租壓力,從而令收入減少。但我覺得有危才有機,沒有這些不利因素市場就不會給你現在的價格。所以也許我們要改變一下思維,在危機中慢慢收集一些高質素的股票。而我的策略也不會在此水平All-in,無論如何都要維持適當的現金比例,留待真正哀"熊"遍野的時候出擊。 我也希望在此披露一下,筆者現在是持有這股票的。大家真的打算買入之前,一定要多做一點功課啊。

2020年牛氣衝天

2020年牛氣衝天,一眾科技、新經濟、汽車等版塊的股票都大幅上升。 我在此時此刻更要警剔自己不要再次被牛氣衝昏頭腦。 這陣子,我仍然是把握機會,慢慢買入一些被市場遺忘的股票。 包括一些REIT及公路股等。 希望能在這些股票大升前,多儲一點貨呢,盡快增加自己的被動收入。

2019年結

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看見很多BLOGGER都為自己作了一個年結,我也弄了一個為自己紀錄一下成果。 今年的成績十分一般,計及股息只有1.85%的回報。 畢竟我正式的長線投資是在2018年中才開始,所以如果只比較2019年及2018年,都叫略有進步呢(笑)。 幸好之前弄了個私人貸款,令我的組合可以在短短一年間大增接近190%。 未來的一年,我會繼續加大持有現時的組合,努力增加每年的股息收入。 其他的不說太多了!新一年,香港要繼續加油!