REIT的分析要點
大家好， 我發現自己已經有超過半年沒有寫文章了。這大半年來，自己工作上十分繁忙，直至最近才可稍稍停下來。趁現在的空檔讓我出一篇文章來分享一下 我本人 對REIT 的分析要點。 哈哈，「我本人」呢三個字一定要強調一下。因為這是我本人的看法，並不是一定準確的。我希望為大家提供多一點角度去看REIT，但緊記一定要有自己的分析呢。始終投資一定是跟自己負責的。 在開始文章的重點之前，我想重申自己的策略是以收息為目標。我不追求一買一賣的刺激（自己也沒有這個能力加上工作繁忙，沒有太多時間跟貼股市的變化），只是追求收取股息細水長流的感覺。 可是，我也有一些在美國上市的科技股，但相比收息股的比重不到１０％，在這裡我就暫且省略了。 讓我分享一下自己的組合。 我的組合持有了大約３年，這３年的期間，當我有閒錢及看到股票的價錢合適的時候就會買入。買入後如果企業的本質沒有改變，我也不會做太多的動作。我把我的組合是當作懶人退休組合，讓他自己慢慢成長吧。 我的組合除了REIT以外，也有一些傳統香港的藍籌股票。我對於那些股票的選股條件，我也有一些看法。但今天我們集中看一看REIT吧。 言歸正傳，立即進入今天的主題。 我手上現在持有的REIT只有置富產業信託(778.HK)及領展房產基金(823.HK)。如果要我用一個字去解釋選取這兩股的原因，我會用一個「穩」字。 今天的分析，我就用778.HK來做一個例子，因為它在近年的派息上多了一些變化，有更多的要點可以分享。 以下分析用到的所有截圖都是從778.HK的公告截出來的，大家有興趣可以到港交所網站的披露易去多了解一下。 以下是我分析一隻REIT的時候會考慮的因素。 1) 綜合收益表分析 第一步當然是看它的 綜合收益表 。綜合收益表直截了當提供了公司當年的表現，營利、開支等資訊一覽無為。以下是778.HK 2020年的全年綜合收益報表。 奇怪的事情來了，我們發現2020年公司有嚴重的虧損。相比起2019年約4.8億的淨盈利，2020年公司竟然有41.1億的淨虧損。公司在2020年的表現似乎十分不濟。 這裡有兩個要點，我們必須要了解虧損的源頭是什麼。 第一點 我們先看一下「物業收入扣除管理人表現費用前淨額」，這相當於一般公司的毛利。毛利是直接看到公司主營業務表現的指標。2019年及2020年分別為15.3億及14.2億，兩年的變化約有7.2%。雖然有所下