REIT的分析要點

大家好, 我發現自己已經有超過半年沒有寫文章了。這大半年來,自己工作上十分繁忙,直至最近才可稍稍停下來。趁現在的空檔讓我出一篇文章來分享一下我本人對REIT的分析要點。

哈哈,「我本人」呢三個字一定要強調一下。因為這是我本人的看法,並不是一定準確的。我希望為大家提供多一點角度去看REIT,但緊記一定要有自己的分析呢。始終投資一定是跟自己負責的。

在開始文章的重點之前,我想重申自己的策略是以收息為目標。我不追求一買一賣的刺激(自己也沒有這個能力加上工作繁忙,沒有太多時間跟貼股市的變化),只是追求收取股息細水長流的感覺。

可是,我也有一些在美國上市的科技股,但相比收息股的比重不到10%,在這裡我就暫且省略了。

讓我分享一下自己的組合。



我的組合持有了大約3年,這3年的期間,當我有閒錢及看到股票的價錢合適的時候就會買入。買入後如果企業的本質沒有改變,我也不會做太多的動作。我把我的組合是當作懶人退休組合,讓他自己慢慢成長吧。

我的組合除了REIT以外,也有一些傳統香港的藍籌股票。我對於那些股票的選股條件,我也有一些看法。但今天我們集中看一看REIT吧。

言歸正傳,立即進入今天的主題。

我手上現在持有的REIT只有置富產業信託(778.HK)及領展房產基金(823.HK)。如果要我用一個字去解釋選取這兩股的原因,我會用一個「穩」字。

今天的分析,我就用778.HK來做一個例子,因為它在近年的派息上多了一些變化,有更多的要點可以分享。

以下分析用到的所有截圖都是從778.HK的公告截出來的,大家有興趣可以到港交所網站的披露易去多了解一下。

以下是我分析一隻REIT的時候會考慮的因素。

1) 綜合收益表分析

第一步當然是看它的綜合收益表。綜合收益表直截了當提供了公司當年的表現,營利、開支等資訊一覽無為。以下是778.HK 2020年的全年綜合收益報表。

奇怪的事情來了,我們發現2020年公司有嚴重的虧損。相比起2019年約4.8億的淨盈利,2020年公司竟然有41.1億的淨虧損。公司在2020年的表現似乎十分不濟。

這裡有兩個要點,我們必須要了解虧損的源頭是什麼。

第一點
我們先看一下「物業收入扣除管理人表現費用前淨額」,這相當於一般公司的毛利。毛利是直接看到公司主營業務表現的指標。2019年及2020年分別為15.3億及14.2億,兩年的變化約有7.2%。雖然有所下跌,但絕對不是造成41.1億的淨虧損主因。我們再看下一點,會發現有一個分目「投資物業公平值變動」,這個分目竟然有接近38億的損失。相信一些有經驗的投資者會知道,淨虧損的主因就是因為這個分目,究竟這是什麼?

懂財務的朋友應該會知道,由於會計制度容許公司對投資物業的公平值直接放入損益表內。因此,對於REIT這些投資物業比重相當高的公司來說,這個公平值的影響是十分大。但我們要留意的是,公平值變動是non-cash item。

什麼是non-cash item? Non-cash item是指單純帳面值的變動而沒有產生cash out flow的item。舉一個簡單的例子,我們現在$10買入一隻股票後,股價跌到$9。這隻股票的公平值變動為$1, 會計制度是容許把這個變動放入損益表。所以這一刻我們的損益表就多了$1的loss。可是,這$1沒有cash impact, 只是單純資產價值帳面的變動。那在什麼時候這$1會變成cash item?就是我們賣出的時候,如果我們在$9賣出,我們只能收回$9,那我們就真真正正損失了$1。

單看損益表的數字,很容易會被這些non-cash item所影響。除了公平值變動,應收帳撥備、折舊、無形資產攤銷都是一般公司的主要non-cash item。順帶一提,很多老千股都是利用這些公平值變動去誇大盈利,當然他們自有方法去達到這個目的。

第二點
為了真切地了解公司的營運表現,我們需要去剔除這些non-cash item 的影響。有網友提出了用P/FFO & P/AFFO去分析。的確,這些比率可以為我們提供一個參考,讓我們判斷當前價格是貴還是便宜。但市場情緒是波動的,沒有一條清楚的線去界定那一個數字是便宜,那一個數字是貴的。因此這些比率對我來說只是參考。我更著重的就是公司當年的經營活動所得現金淨額(即是operating cash inflow),因為這是一個更重要、簡單、直接的指標。簡單來說,做生意的目標是為了賺錢(即是現金),如果不能產生現金的盈利,對我來說是沒有意義的。


經營活動所得現金淨額是把當年的non-cash item 從淨盈利或虧損調整出來。2019年及2020年的經營活動所得現金淨額分別為13.8億及9.8億。如果我們看「營運所得現金」,兩年的分別其實不大,所得稅增加的原因我們要再去了解,但這裡的重點是看看業務本質有沒有改變,從而令「經營活動所得現金淨額」有明顯改變。

因為如果「經營活動所得現金淨額」因業務走下坡或經營不善以致下跌,我們必須提高警剔,必須了解其真正原因。例如,一些REIT主打租賃中區寫字樓物業,近年我們可以看到不少公司已經把辦公室搬離中區甲級寫字樓到九龍東、港島東等區域。而且中區的寫字樓已經一早成為了內地公司的註腳點。近年內地經濟也不是十分好,中區租金一直有下行壓力。所以我自己的組合也沒有寫字樓的REIT。

因為商廈收租是十分周期性的,租金跟經濟的走勢是有很高的關聯性。

同樣地,有些收租股是主打租賃高級商場,疫情對於那些商場的影響是十分巨大的。沒有遊客的海港城及時代廣場,真的可以靠本地消費來把業績帶到疫情前的表現嗎?

2) 宏觀經濟分析

這不需要專業的分析,只是在生活上多加留意即可。

我選擇778.HK及823.HK的主因就是因為他們主打本地民生商場及停車場。疫情下,我們也要到超市買東西,也會到餐廳食飯。這些商場的防守能力高,疫情下表現未至於插水式下跌。他們的表現是相對有保証。

也許有人會說,近年網購越來越普及,對民生商場會有一定的衝擊。這一點我是認同的,但我覺得改變也不是翻天覆地式的改變。

首先,現在的HKTV MALL也需要有實體店,不論那些實體店是不是在778.HK及823.HK的商場。他就是需要有一個實體地方讓顧客提貨,當有這個需要的時候商場租賃依然有市場。

第二,香港人集慣了商場的方便。假期的時候很多人會到商場逛超市、食飯、買電器等。例如買水果也會喜歡拿起手看看是否新鮮。這已經是根深柢固在香港人的腦海。一時三刻,不可能完完全全改變這個生活模式。

第三,一些人(特別是上年紀的人)不懂如何網購,也沒有精神,心機去學,他們寧可自己跑到商場直接買自己需要的東西。

我認為當以上三點未有根本性的改變時,主打民生商場的REIT也不會有太大的威脅。

我們也可以參考報表的出租率分析。

以下分別是2020年12月31日及2021年6月30日,778.HK期下商場的出租情況

兩年均維持在95.8%,反映出租情況十分穩定。

3) 了解分派升跌原因

這裡的重點是了解分派比率。因為REIT的條例是容許公司派出可分配利潤的最少90%。


以上的圖可以看到我們看到每基金單位分派由22.60港仙升到24.96港仙,增幅約10%。但如果看深一層,778.HK在去年同期只分派了90%,今年則變成100%。反映公司對下半年的表現是樂觀的。

我們要留意這是不是因為分派比率的改變而導致每基金單位分派的改變。當然我們最希望可以看到可供分派收入的增加吧。

4) 負債水平

總的來說以香港為主要租賃收入的REIT負責水平都是十分低的。根據《房地產投資信託基金守則》,REIT的負債比率,不可超過其資產總值45%。負債比率對的REIT發展潛力與營運支出有重要影響。

由於REIT要將90%收益用作派息,往往要通過融資才能發展新項目。負債比低的REIT,可具備較高的融資能力。相反,如負債比率接近上限的45%,則反映REIT融資能力有限,未必有足夠資本擴張。此外,負債比率高的REIT,如遇上加息周期,有可能要支付更高利息,影響派息能力。

總結,以上只是提供了一些意見,讓網友可以有更多的角度去考慮REIT。這裡只是作學術交流,並沒有提供任何投資意見。😉

留言

  1. 你的組合和我的幾乎一樣,房托我也是祗有領展及置富

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    1. 我個人認為, 房託主要用作防守, 質素較高的就只有領展及置富

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