淺談置富產業信託
置富產業信託＜778＞昨日公布了全年業績，以下是從業績公告得出來的折錄：
以上的成績可以簡短用一個字去總結 - 穩
派息方面，今期派息為HK$0.2515，較去年同期微升約0.84%。而全年派息跟去年一樣，都是維持每單位派 HK$0.5128。雖然總派息沒有增長，但以今天的社會環境來說，絕對收貨。
收益數字方面也給了我一個啟示，就是長達半年的社會運動對於這公司的影響是非常輕微。這也是主打民生商場的REIT為何在經濟波動的時候有一定的韌力。
集團轄下物業的出租率仍然是十分理想，平均維持在96.9%。
基本上整份成績都沒有什麼特別，這也是一隻平穩收息股應有的特質。
我對此股的策略是不停把握機會收集。以現價水平來說，股息率高達5.77% (以股價$8.89來計算)。且現價屬於3年以來比較低的水平，從過去的表現來說，在$8.5 - $8.6的水平都有一些支持。雖然過去的表現不代表未來，但這個現象或許也可以作為一個參考點呢。這隻股票的PB現價也是大約0.53左右，跟其他香港地產股的折讓是差不多。
這股在增長方面，一定不及領展。所以我分別持有領展及置富，以平衡股息及增長的考慮。
領展也是我現在重點留意的REIT，領展於今年1月把股票一手買賣單位由500改為100，降低了入場門檻，資金配置上方便了不少。但今天的文章就暫且不談領展了。
筆者認為以長線投資的角度來看，置富現在也算是在一個吸引的水平，可以考慮買入作長線收息用途。
當然，置富現在面對最大的風險就是因肺炎疫情持續令其下商場的消費人流減少而出現減租壓力，從而令收入減少。但我覺得有危才有機，沒有這些不利因素市場就不會給你現在的價格。所以也許我們要改變一下思維，在危機中慢慢收集一些高質素的股票。而我的策略也不會在此水平All-in，無論如何都要維持適當的現金比例，留待真正哀"熊"遍野的時候出擊。
我也希望在此披露一下，筆者現在是持有這股票的。大家真的打算買入之前，一定要多做一點功課啊。
以上的成績可以簡短用一個字去總結 - 穩
派息方面，今期派息為HK$0.2515，較去年同期微升約0.84%。而全年派息跟去年一樣，都是維持每單位派 HK$0.5128。雖然總派息沒有增長，但以今天的社會環境來說，絕對收貨。
收益數字方面也給了我一個啟示，就是長達半年的社會運動對於這公司的影響是非常輕微。這也是主打民生商場的REIT為何在經濟波動的時候有一定的韌力。
基本上整份成績都沒有什麼特別，這也是一隻平穩收息股應有的特質。
我對此股的策略是不停把握機會收集。以現價水平來說，股息率高達5.77% (以股價$8.89來計算)。且現價屬於3年以來比較低的水平，從過去的表現來說，在$8.5 - $8.6的水平都有一些支持。雖然過去的表現不代表未來，但這個現象或許也可以作為一個參考點呢。這隻股票的PB現價也是大約0.53左右，跟其他香港地產股的折讓是差不多。
這股在增長方面，一定不及領展。所以我分別持有領展及置富，以平衡股息及增長的考慮。
領展也是我現在重點留意的REIT，領展於今年1月把股票一手買賣單位由500改為100，降低了入場門檻，資金配置上方便了不少。但今天的文章就暫且不談領展了。
筆者認為以長線投資的角度來看，置富現在也算是在一個吸引的水平，可以考慮買入作長線收息用途。
當然，置富現在面對最大的風險就是因肺炎疫情持續令其下商場的消費人流減少而出現減租壓力，從而令收入減少。但我覺得有危才有機，沒有這些不利因素市場就不會給你現在的價格。所以也許我們要改變一下思維，在危機中慢慢收集一些高質素的股票。而我的策略也不會在此水平All-in，無論如何都要維持適當的現金比例，留待真正哀"熊"遍野的時候出擊。
我也希望在此披露一下，筆者現在是持有這股票的。大家真的打算買入之前，一定要多做一點功課啊。
之前在778與6823之間選擇,因另一REITs領展已佔我組合30%,故最後選擇6823。778穩得像債券,多謝分享。
回覆刪除抱歉, 現在才看到RANS兄的留言。無錯, 778很穩呢, 只是肺炎疫情應該都會十分影響REIT的表現。6823絕對是REIT以外的收息好選擇, 表現及派息都是十分穩定的呢!
刪除請問http://www.etnet.com.hk/www/tc/stocks/realtime/quote_ci_pl.php?code=0778
回覆刪除對於它的財報，「投資物業公平值變動及減值」減少很多，讓 它的「稅前淨利」比去年直接少了72%，我去查領展也是一樣的情形，這也使得它的「每股盈利」比去年大幅降低，雖然配息仍然不變，但不知是一個警訊嗎？我是港股初學者，再麻煩你分享看法了，謝謝:)
hello 師兄, 謝謝你的留言呢;)
刪除這是正常的，這是由於2017年及2018年是香港樓市相當暢旺的時候。租值及物業估值都處於高估值的時候。
由於會計制度容許公司對投資物業的公平值直接放入損益表內。因此，對於REIT這些投資物業比重相當高的公司來說，這個公平值的影響是十分大。但我們要留意的是 ,公平值變動是non-cash item。
什麼是non-cash item? 就是單純帳面值的變動而沒有產生cash out flow。舉一個簡單的例子，我們現在$10買入一隻股票後，股價跌到$9。這隻股票的公平值變動為$1, 會計制度是容許把這個變動放入損益表。所以這一刻我們的損益表就多了$1的loss。可是，這$1沒有cash impact, 只是單純資產價值帳面的變動。那在什麼時候這$1會變成cash item？就是我們賣出的時候，如果我們在$9賣出，我們只能收回$9，那我們就真真正正損失了$1。
單看損益表的數字，很容易會被這些non-cash item所影響。除了公平值變動，還有折舊都是non-cash item。順帶一提，很多老千股都是利用這些公平值變動去誇大盈利，當然他們自有方法去達到這個目的。
因此，基於上述所說，我會比較著重分析現金流量表。
現金流量表可以把所有non-cash item的影響撇掉。直接比較公司在3個範疇(經營活動、投資活動及融資活動)的現金進出情況。而如果想較準確看到公司的實際經營情況，可以比較經營活動現金流，我們可以看到2018年比2017年下跌了0.39%。
對於我來說，其中一個選股條件是經營活動現金淨流入遠大於股息派發。這可以反映公司有能力在不借貸的情況下，利用自己每年的經營現金去派發股息。在預到重大的經濟危機的時候，相對較有能力維持或不減股息的派發。
希望這些看法可以幫到你 ;)
你好, 我在網上search 778時看到你的估值，對學到好多野, 但我見坊間用reits 做估值，好多都係用 P/FFO & P/AFFO, 請問你可以教教我，點樣用佢黎為778 估值嗎?
刪除Donald 兄, 多謝你既留言, 等我遲一點得閒的時候寫一篇文關於呢兩個ratio先, 不過其實佢地同operating cash flow 個concept有點似的。但係ratio幾多先叫平?!其實真係好睇市場當時的expectation。最重要都係可唔可以係市場悲觀的時候買入高質素的REIT。
刪除